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¿Qué tipo de propiedad me conviene?
En Blanco
Compra con entrega futura que puede ser en 2 años o más. Es cuando un proyecto cuenta con los permisos de edificación, aunque aún no se ha iniciado la construcción. Cuenta con el beneficio de conseguir precios aún más bajos y facilidades para el pago del pie en cuotas.
En Verde
Compra con entrega futura que puede ser entre 12 y 24 meses. Es posible conseguir el beneficio de pagar el pie en cuotas mensuales hasta el momento de la entrega. El valor total de la propiedad es menor al valor de una propiedad de entrega inmediata.
Entrega Inmediata
Se tiene el beneficio de adquirir inmediatamente la propiedad al momento de la compra. Esto también implica que el valor de la propiedad es mayor y se debe contar con un monto ahorrado para pagar la totalidad del pie en ese momento.
Renta Tradicional vs Renta Corta
Renta tradicional
Aunque los márgenes suelen ser menores, el modelo es más pasivo y predecible, ideal para propietarios que no desean involucrarse activamente en la operación.
La ocupación es más estable debido a la baja rotación de residentes, pero las tasas de vacancia pueden ser mayores en mercados donde la demanda es baja. Es importante considerar estos periodos en los análisis de rentabilidad.
Las actualizaciones de los listados suelen ser más esporádicas, especialmente cuando la propiedad ya tiene un contrato firmado. El esfuerzo de mercadeo es menor, pero también lo es la exposición de la propiedad.
Los precios son fijos durante la duración del contrato, lo que proporciona ingresos estables y predecibles. Sin embargo, no permiten aprovechar periodos de alta demanda.
Renta Corta
Ofrecen la posibilidad de generar mayores márgenes de rentabilidad, especialmente en destinos turísticos. Sin embargo, requieren una mayor dedicación de tiempo para gestionar reservas, atender a los huéspedes y coordinar servicios. En algunos casos, la rentabilidad puede no justificar el esfuerzo adicional, dependiendo de la ubicación y las características de la propiedad.
La ocupación puede variar significativamente según la estacionalidad, el día de la semana y las tendencias del mercado. Aunque la rotación de huéspedes es alta, el tiempo de vacancia puede reducirse con estrategias efectivas de revenue management.
El éxito depende de la optimización constante de los listados en plataformas como Airbnb y Booking.com, además de estrategias promocionales específicas. Las fotos profesionales y descripciones atractivas son fundamentales para captar la atención de los huéspedes.
Utilizan estrategias de precios dinámicos, ajustando las tarifas en función de la demanda, estacionalidad y eventos locales. Esto permite maximizar ingresos en temporadas altas, aunque también implica más tiempo de gestión y análisis.
Glosario del Inversionista
DFL 2 DFL 2 es término común con el que se conoce al Decreto con Fuerza de Ley n°2, el que establece una serie de beneficios tributarios para personas naturales que compran una propiedad bajo ciertas condiciones. Este beneficio aplica sólo a las primeras dos viviendas por persona y deben estar inscritas en el Conservador de Bienes Raíces. Además, debe tratarse de propiedades nuevas o de primera transferencia que cumplan con ciertas características.
27 Bis Este es un procedimiento en donde el fisco nos permite solicitar la devolución anticipada del IVA crédito fiscal que fue soportado por las compras del activo fijo de la empresa o del empresario individual.
CAP RATE Tasa de capitalización que sirve para determinar la rentabilidad de un inmueble, en función a los flujos anuales que éste genere.
Apalancamiento Hacer más y más, con menos y menos. Relación entre crédito y capital propio. Si se habla de apalancamiento en general, es el cómo se usan los recursos externos para poder hacer y lograr más cosas con menos recursos propios.
Pie Pago inicial que debe realizarse al momento de adquirir una propiedad mediante un crédito hipotecario. Normalmente equivale al 10-20% del valor total y en la actualidad existen modalidades para pagarlo en cuota.
Promesa de Compra - Venta Contrato legal mediante el cual dos partes (promitente comprador y promitente vendedor) se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa de un inmueble. Este documento establece las condiciones esenciales de la operación, garantizando que ambas partes cumplan sus obligaciones en un plazo determinado.
Plusvalía Aumento de valor que experimenta un inmueble o un bien por factores externos a éste. En inmuebles, la plusvalía se mide al escasear el terreno para construir más inmuebles, por ende, los que ya existen adquieren más valor en el tiempo.
Contribuciones Impuesto territorial que grava a los propietarios de bienes raíces. Se calcula en base al avalúo fiscal de la propiedad y se paga trimestralmente.
Retorno Sobre la Inversión (ROI) Mide el rendimiento de una inversión. Relación entre el beneficio obtenido en una inversión (o que se planea obtener) al restar el costo de la misma; dividiendo este resultado por el mismo costo. Cuanto más altos sean los valores de ROI, mayor rendimiento se habrá sacado a la inversión o se sacará en un proyecto futuro. Es uno de los principales indicadores utilizados en la evaluación de una inversión.
Retorno Sobre el Activo (ROA) Representa la rentabilidad del activo inmobiliario considerando únicamente los flujos de dinero que genera mes a mes y el valor del activo. Es importante destacar que esta métrica no considera el costo de financiamiento. Este se calcula de manera anual considerando los flujos de dinero directamente relacionados con la propiedad, es decir, valor de arriendo y pago de contribuciones, dejando a un lado el costo del dividendo.
Testimonios
Desde el primer minuto, Gespania me guió con profesionalismo en mi primera inversión inmobiliaria. Lo que parecía complicado se convirtió en una experiencia sencilla.
La calidad de sus construcciones es destacada y mi arrendatario está muy satisfecho. Muchas gracias a Gespania por su apoyo y profesionalismo.
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Para invertir
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¡Así es! Una de las grandes ventajas de la inversión en propiedades es que puedes comprar sin dinero ahorrado para el pie. Esto es posible gracias a las modalidades de compra en blanco y compra en verde, que son proyectos con entrega futura. Durante el tiempo en que los departamentos aún están en construcción, ganas la facilidad de pagar el pie en cuotas.
De esta forma, muchos inversionistas pueden invertir en dos, tres o más departamentos a la vez, solicitando créditos con distintos bancos y pagando los pies en cuotas, según la capacidad económica que tengan.
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